鋼市行情還看房產(chǎn)：2015年才是房地產(chǎn)大年
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還至少有20年的輝煌期，而2015年或者2016年對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)將會(huì)是個(gè)“大年”。
【關(guān)于棚戶區(qū)改造】
保障房自出現(xiàn)以來(lái)一直都是政府在單打獨(dú)斗，讓開(kāi)發(fā)商參與進(jìn)來(lái)，如果不掙錢，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)進(jìn)來(lái)。而今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院提出把城市中的老舊房也納入棚戶區(qū)改造，通過(guò)新型金融杠桿備好1萬(wàn)億元來(lái)支持。棚戶區(qū)改造就是將政府的力量和市場(chǎng)的力量結(jié)合起來(lái)，為政策和市場(chǎng)的結(jié)合尋找一個(gè)切入點(diǎn)。目前國(guó)家層面批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造區(qū)域有很多都是城市核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，所有棚改和升級(jí)也有一定的關(guān)系。城市核心區(qū)域有連片的低端住宅，城市的基礎(chǔ)設(shè)施改造很難，所以它是和商業(yè)業(yè)態(tài)、地下基礎(chǔ)設(shè)施、市政管網(wǎng)、交通規(guī)劃升級(jí)連在一起的。棚戶區(qū)和過(guò)去的保障房相比，最容易引入市場(chǎng)化力量。最容易和城市多年遺留下來(lái)的眾多歷史遺留問(wèn)題，以及過(guò)去十多年引發(fā)的城市發(fā)展弊端，一并尋求出路，是個(gè)好的契機(jī)。
【關(guān)于房地產(chǎn)崩盤論】
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，明確無(wú)誤地說(shuō)，還有至少20年的輝煌期。2013年中國(guó)城鎮(zhèn)人口占52.7%，其中有17個(gè)百分點(diǎn)是農(nóng)民工，涉及2.4億人;到2020年城鎮(zhèn)人口將增加6%-7%，將會(huì)涉及1億人。而我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展在過(guò)去10年中，是發(fā)展不平衡的。我們的城市質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力還比較差，房屋減災(zāi)防震做得很不充分。并且，各種新干線建設(shè)還未完成，基礎(chǔ)建設(shè)還沒(méi)有建成，怎么說(shuō)是城鎮(zhèn)化建設(shè)到了尾聲?房地產(chǎn)的供求和股市的供求兩碼事，房地產(chǎn)的成交量和股市沒(méi)關(guān)系，而今年的波動(dòng)是之前被政策掩蓋下的市場(chǎng)因素凸顯出來(lái)了。2014年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迄今為止的成交量和價(jià)格，是改革開(kāi)放以來(lái)歷史第二的一年，僅次于2013年。
房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)遵循供求變化的基本規(guī)律，其成交量萎縮和成交量高漲之間，有著必然的因果關(guān)系。一個(gè)地區(qū)未來(lái)一個(gè)中長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)，其住宅的銷售總數(shù)是一個(gè)常數(shù)，不會(huì)發(fā)生太大變化。當(dāng)2013年全中國(guó)絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)提升、購(gòu)銷兩旺的時(shí)候，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大年，它透支了2014年甚至2015年的一部分購(gòu)買力和需求。自然2014年就可能是個(gè)小年，2014年是個(gè)小年就意味著2015年或者2016年可能是個(gè)大年。2014年全中國(guó)房地產(chǎn)的成交量是僅次于2013年的，歷史第二高點(diǎn)。今年一到六月，全國(guó)房地產(chǎn)商的開(kāi)工總面積比2013年1-6月同期萎縮了將近20%，不是增速下降，是負(fù)增長(zhǎng)了20%。這個(gè)周期波動(dòng)可能導(dǎo)致一個(gè)供給的小年和需求的大年，這是正常合理的一個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生四個(gè)轉(zhuǎn)折。第一，市場(chǎng)的力量正在取代政府之手。開(kāi)發(fā)商資金鏈斷是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰導(dǎo)致的。第二，波動(dòng)的發(fā)展過(guò)程正在取代單項(xiàng)的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。有漲有跌，一定有個(gè)合理的過(guò)程，但是波動(dòng)也有個(gè)基本趨勢(shì)，隨著城市資源的優(yōu)化，居住條件的改善，房?jī)r(jià)會(huì)隨之波動(dòng)。第三，過(guò)剩取代了短缺。過(guò)剩不是今天才有的，但今年的過(guò)剩和此前不一樣的是，不是單個(gè)過(guò)剩，而是整個(gè)生產(chǎn)能力的過(guò)剩。第四，轉(zhuǎn)折。私人資產(chǎn)的累積正在取代社會(huì)資本的累積。
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